泰禾多空之辩

发布时间:2019-04-15 18:56:29 来源:

  2018年10月11日,时任泰禾集团(000732)副总裁兼上海区域总裁的刘颖喆来到了东南大学举办泰禾的校园招聘宣讲,宣讲结束后,有600多名应届生参与到现场一分钟面试环节。

  刘颖喆在现场说,“你们都是禾苗,在泰禾你能找到自己的蓝天。”

  东南大学简称“东大”,位于江苏省会南京,这是一所偏理工的综合型高校,男女比例是2:1,但是这600多名应届生应聘者中女生占据本站报道提出的都是“遏制房价过快上涨”。少了“过快”两字,意味着房价从“不能过快上涨”变成“不能上涨”了。“最紧”调控信号发出后,全国楼市一片呜嗷——数据显示,自2018年7月份以来,全国月度挂牌价环比下跌的城市数量达到45个。

  另外根据国家统计局数据:2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增速比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

  全年商品房销售额149973亿元,增长12.2%,增速比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

  2018年,土地成交价款16102亿元,增长18.0%,增速比上年回落31.4个百分点。

  2018年销售状况的收窄,开始逐步反应到企业的营收中——数据显示,进入2019年后,房地产行业整体营收持续放缓,今年1-3月,百强房企的营收规模出现1%左右的下滑。

  有人说,如今的房企竞争,并不是“逆水行舟,不进则退”,而是“进得慢,也等于退”。尽管市场下行,但泰禾却未在这波逆流中退步,相反,它进得更快。

  2019年4月12日晚间,泰禾集团发布了2018年业绩报告以及2019年第一季度业绩报告。

  报告显示,2018年,泰禾实现营业总收入309.85亿元,同比增长27.35%,其中房地产(000736)业务实现营业收入295.51亿元,同比增长28.1%。

  而2019年一季度里,泰禾实现收入74.54亿元,同比增长24.47%。

  归结让泰禾实现业绩逆市增长的核心原因,地产大IP丁祖昱说:是产品力。

  回溯过去16年,当地中海、曼哈顿等欧美式的建筑风格走俏大江南北的时候,闽企泰禾却不落于俗,潜心打造核心产品线“院子系”,举起新中式的旗帜,走上了产品差异化的轨道。

  时至今日,泰禾已经拥有了院子系、大城小院系、大院系、府系等多条新中式产品线,它助力了中国传统的筑居文化唤醒,也成为民族自信提升心下“中式产品”的最佳代言房企——提及新中式,人们首先想到的就是泰禾院子。提及改善型产品,人们都会想到有口皆碑的泰禾院子。

  虽然前几年一二线城市的高位调控对泰禾这类中高端物业开发的房企造成了不小冲击,但丁祖昱分析认为,从去年四季度以来,特别是本轮市场调整开始之后,中高端客群的需求更趋于理性,一方面限价放松,另一方面投资投机大大减少,这时产品力将会是项目的最大卖点。因此,类似泰禾这些长期坚持塑造产品力的房企有了用武之地,并会得到中高端客群的最终认可。

  “2019年以后,随着相关限制性政策的放宽,市场上对于产品力的关注度也会随之提升,届时对于原本就具备一定抗风险能力的泰禾来说,其产品价值将会被明显放大,溢价能力也会进一步显现,我相信届时会呈现更加出色的市场表现”,丁祖昱说。

  丁祖昱的判断,得到了市场的充分印证。

  2018年11月26日上午,泰禾在上海的首个“院子系”项目——信达泰禾·上海院子迎来二期开盘,当天推出的326套房源,在37分钟内全部售罄,被誉为“时光盘”。


  有个购房者说,“我是改善型置业,一定要挑精品项目,朋友们都推荐说泰禾的房子好,我就买了。”

  另外,他还说,“泰禾的礼仪这幺漂亮,物业服务也一定很优质。”

  从独木桥到主流选项,历经16年磨砺,产品力已经成为泰禾骨子里的真实力,也是泰禾不畏“空军”质疑的硬实力。                          

  太阳重照泰禾

  最近跟朋友喝酒的时候,他聊起了他在年初大仓位买入了泰禾。

  他说:“210亿的市值,对应1300亿销售,两岸低估地产股之一。说白了,目前那幺低的估值原因无非是市场对泰禾的资金链担心,但是业绩报告摆在那里,无论市场多难,泰禾都能高增幅创收。而且,不同于恒大的高周转,在地产白银时代,改善型置业会慢慢占到买方主力,把‘面粉发酵成肉包子’是泰禾成功的基本。”

  他预判,今年泰禾将会是丰收的一年,而爆发点将是半年产销叠加机构评级上调,“今年股价30肯定能到,对应也就不到400亿的估值而已。”

  居世逢乱离,始辨英雄士。在“酒友”大仓位买入泰禾的一个月以来,泰禾的市值已涨至251亿。

  而另一位投资者说,恒大是走城市郊区振兴乡村战略,销售主要靠四五线地县级市的去库存政策红利。而泰禾是一二线城市消费升级豪宅产品,虽然容易受到阶段性宏观调控政策影响,但政策调控是三年河东三年河西,涨价去库存政策结束,接下去就是一二线调控适度放松。风水轮流转,今年的太阳将会重新照到泰禾这种做“升级产品”的企业。

  他和康乐哥严肃分析到:“看好泰禾也和目前的股市行情有关,去年的熊市行情一定程度上限制了大城市的消费购买力,但现在A股进入牛市,又将产生一批百万富豪,赚钱了就想到买套房子更踏实,历次牛市行情接下去几个月都是核心城市房价飙升,股市制造的财富最终流向房市。”

  “买泰禾股票赚买泰禾院子的钱,促进泰禾股价又赚钱,良性循环,多好。”

  击破谣言的高分红

  镜子有两面,事亦有两面。大家都知道泰禾有强大的产品力,有抓准良机的看多者,亦有但是一直犹豫入仓者。

  这些犹豫的人,他们都在担心泰禾的高负债与神秘的销售额。

  泰禾的销售额是到底是多少一直是地产圈乃至财经界的一个谜题。据泰禾2019年第一季度财报显示,截止2019年3月31日,泰禾的预收账款为448亿元,此刻泰禾的销售额无需再质疑。

  2019年4月1日,泰禾发布公告说,将向全体股东每10股转增10股,同时每10股派发现金红利人民币含税2.2元。

  此公告一出,深交所火速向泰禾下发关注函,问询函中有一条是,要求泰禾分析分红与公司业绩增长的匹配性,在年报披露前公告利润分配预案的原因。

  而这也侧面说明了泰禾的业绩十分优秀,不然每10股转增10股不符合业绩增长的匹配性。

  一位朋友感慨,“这是深交所在助泰禾上升。”

  另外,关于负债率,去年因为泰禾连续发了多宗融资信息,泰禾高企的负债一直被诟病,甚至有人夸张地说:“泰禾要倒闭了。”

  但泰禾2018年财报显示,报告期内泰禾的总资产才2431.36亿元,总负债为2112.47亿元,负债率为86.88%,同比2017年的87.83%下降了0.95个百分点,另外净负债率同比大幅下降90.15个百分点,负债水平其实是在持续稳步下降的。

  在采访兰德咨询总裁宋延庆时,他曾对作者说过,“我认为判定一家企业能否生存要看现金流而不是负债,因为没有一家企业因为负债高而倒闭,但却有很多企业因为现金流断裂而倒闭。”

  阳光城(000671)集团副总裁吴建斌在《面对冬天的诗意》一文里也表达过同样观点,他认为如今的房企对现金流的重视度已步入到从未有过的紧张时刻,“房企从来就没有像今天这样重视现金流为正的管理,为了实现目标,大部分房企采取了同样的动作,譬如控制了买地节奏,控制了开发进度,控制了付款金额,同时积极盘活资产,或裁员或减薪……总而言之,增收节支。”

  坦白而言,2018年的泰禾,现金流确实有些紧张,但进入2019年后,泰禾已度过了至暗时刻——据2018年财报显示,泰禾2018年的泰禾持有货币资金148.95亿元,短期借款为160.38亿,偿债压力大。但是再看其2019年第一季度财报,目前泰禾已持有货币资金206.43亿元,而短期借款从160.38亿降至145.69亿元,短期偿债压力能力优秀。

  另外,2018年末,泰禾的经营现金流也开始转正,为139.31亿元。

  从至暗走向至亮

  泰禾优化财务的路径,主要通过拿地节奏的控制以及项目股权的售卖。

  在“空军”眼里,这又成了他们质疑泰禾的依据,他们认为:“泰禾不仅快一年没拿地,还在最困难的时候被别人把最肥的肉打折捡走,那它明年、后年拿什幺增长?”

  例如,杭州蒋村项目楼面价七千,售价四万,本来三万的利润是泰禾一家,如今却让世茂捡了个便宜。

  但实际上,卖了部分股权后,泰禾依然持有蒋村项目49%的股权,另外泰禾还有超额利润分成,并且拿部分资产换现金偿债,降低财务费用其实也是在变相增加利润。

  另外,关于拿地少的问题,虽然泰禾拿地少,但据年报显示,2018年,泰禾待开工土地面积408.85万平米,计容建面460.76万平米,在建项目58个,计容建筑面积1489.16万平米,在售项目70个,目前泰禾在全国29个城市拥有90余个项目,2018年又新增廊坊、中山两座城市,这些现有储备,已足够支撑泰禾未来几年的业绩增长。

  有投资者说,“泰禾2018年的主要矛盾在于负债率和偿债能力,过了坎就能上天堂,过不去就是入地狱,而控制拿地节奏以及用资产换现金的方式帮泰禾度过了坎,一季度预售款项大幅增加,年报里负债率明显降低说明,泰禾已经半个身子迈入天堂了,股价的大幅度上增是最明显的体现”。

  另外,利润也是泰禾的一项长项,据2018年年报显示,报告期内,泰禾房地产毛利率29.75%,比上年同期增加2.56个百分点,现归属于上市公司股东的净利润为25.55亿元, 同比增长20.25%。

  而2018年的每股盈利为2.05元,2019年一季报的每股盈利为0.78,同比净利润增长300%,按这个数字,康乐哥估计,2019年泰禾的每股盈利可以到3.2元,一季度便实现了9亿利润,扣非归母利润5亿,2019年全年泰禾全年的利润能到30亿。

  穿越过几个经济周期,还能保持成长的企业才叫伟大的企业。拿BAT举例,它们都是九十年代末成立的,他们首先经历了2000-2001年的资本寒冬,那是真正意义上的凌冽寒冬,而且周期是极长,有3、4年的时间。之后还有很多小的资本寒冬,BAT都挺下来了,而且依然保持高速增长。

  泰禾集团始创于1996年,经历过历史上多个经济大变革,2018的资本寒冬下万科高呼“活下去”、泰禾及时降速,控制负债率。

  康乐哥觉得:“用套路的目光看待泰禾是不合适的,当时空转换,泰禾是独一无二的无法被复制或以及借鉴,它顺应的是这个时代这个行业的弦。”

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